“三线四档”颁布一年房地产行业哪些变化值得一看去年8月

去年8月，针对重点房企资金监测和融资管理的“三线四档”政策出台。按照监管要求，到2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标；2023年底所有房企实现达标。如今，“三线四档”政策出台已经一年。在这一年里，房企都做了哪些努力？效果如何？行业经历了哪些变化？采访人员对此进行了采访。
“三线四档”影响深远
“行业发展的最佳窗口期已经过去，房地产公司依赖融资杠杆弯道超车的时代已经一去不复返。”这是接受《中国消费者报》采访人员采访的一位TOP10房企高管对于房地产行业新形势的判断。之所以这么说，在他看来，完全是由于“三线四档”政策的出台给行业带来了深刻的影响与变革。
所谓“三线四档”，是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，12家房企出席会议。会上提出三个监管要求，即“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15% 。而“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，一时间在行业内引发了极大的震动。
贝壳研究院策略分析师贾莎莎对《中国消费者报》采访人员表示，如按照“三线四档”有息负债增长规模的要求统计，仅TOP60上市房企每年预计将少增长约9371亿元的有息负债。这将极大有利于房地产行业稳健经营，有效预防系统性金融风险，同时优化全社会资源配置。
调控效果加速显现
“三线四档”政策出台已经一年，调控效果相当显著，不少房企的财务情况得到改善，不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著，还有部分企业快速下降至黄档甚至是绿档。
克而瑞研究中心日前发布的报告显示，根据其监测的99家重点房地产企业财务情况来看，现金短债比和净负债率两项指标相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点。
从不同的颜色档位来看，处于绿档的房企明显扩容，与去年年中的13%相比，占比上升了22个百分点，达到了35%；黄档房企占比下降，相比去年年中下降了6个百分点，至45%；此外橙档、红档房企占比也有所下降，分别下降至9%、11% 。
整体来看，自“三线四档”政策出台以来，99家样本房企中有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。在降档的房企中，降一档的有35家，降两档的有5家，有一家房企成功连降三档，直接从红档企业变为绿档企业。此外，在2020年踩线的房企中还有部分已提出了降档时间表，大多规划未来3年内力争“三道红线”的全部达标。
【“三线四档”颁布一年房地产行业哪些变化值得一看】据央行披露，2021年二季度末，房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点。贾莎莎告诉《中国消费者报》采访人员：“一方面，房地产贷款增速在持续下降；另一方面，工业中长期贷款增速继续提升以及绿色贷款增长速度加快，说明金融资源在社会分工的角色中达到了更好的均衡，为全社会高质量的经济发展奠定了坚实的金融基础。”

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