一间房年赚14万，月子中心门道很深( 二 ) 本文转自：21世纪商业评论文

早期，爱帝宫月子中心都是自营独栋别墅模式，租赁物业、自己装修，属于重资产项目。申港证券测算，爱帝宫的单床成本超过50万元，还要面临开业筹建期长、投资回收期长等问题。
“如果入住率在50%-60%的水平就会亏损，大规模的配套服务和设施成本也很大，规模达不到也承受不了这个成本。”爱帝宫管理层在交流会上表示。
入住率的关键在于服务水平和口碑。动辄数万的费用，让客户决策谨慎，对服务要求高，更倾向于亲友的口碑推荐。
一位选择月子中心的女士告诉《21CBR》采访人员，衡量要素主要是住宿环境、服务专业度和月子餐。

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来源：爱帝宫
《21CBR》采访人员从一位爱帝宫销售顾问处了解到，他们采用持证护士照顾宝宝，从生活护理、专业护士、产后修复到餐饮人员，全部为自有团队，无一人外包，以把控服务，建立口碑。
爱帝宫的管理层表示， “按统计数据，（我们的客户来源）60%靠口碑， 40%靠推广，二次入住率为85%-85% 。”
2019年，帝宫月子中心的入住率为90% ，因有意控单等因素的影响， 2021年底下降到75%到85% 。
然而，高客单价，用户期待值被拉高，也有不满的地方。
在社交平台上，关于爱帝宫性价比低的评论不少，诸如“护士人员不足”“月子餐食材普通”“推销产康项目”等。
对于刚需的基础套餐，爱帝宫声称会安排4个护士服务4个房间、三班倒，每个班次只有两个护士同时在岗，时常忙不过来。
“1个护士要同时照看4个孩子，忙的时候按铃需要等比较久。”一位产妇在社交平台表示。
采访人员从大众点评上看到，有消费者提及， “爱帝宫的商业气息非常浓厚，每次做产后项目，工作人员会推销，一个塑身衣1-2万，徒手修骨盆1万起。”个别网点的评分较低，只有4分（满分5分），相对其价格，性价比不高。
激进的扩张
月子中心行业准入门槛低，市场分散，野蛮生长，大小机构都想分得一杯羹，专业医院也开始提供“一条龙”服务，从生产到产后修复全照顾，爱帝宫面临的竞争压力不小。
据弗若斯特沙利文预测，到2025年，国内月子服务规模将达281亿元，平均年复合增长率为17.2% 。
“你可以短时间或长时间忽悠一群人，但不可能在漫长的时间里，忽悠一个庞大的聪明人群体。”朱昱霏认为，新一轮新生儿浪潮来临，月子中心对年轻世代来说会是标配。
为了占据市场份额， 2021年7月，爱帝宫启动激进的扩张战略。
按照原有的自营模式，成本负担太大，步子迈得慢。爱帝宫探索一种轻资产模式，即租赁带装修的公寓及酒店式物业来开设门店，以低成本快速复制。

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深圳南山蛇口院来源：爱帝宫
“以前80间左右的月子中心要投入4500万元，现在不用装修只要1500万元， 6个月左右现金流达到盈亏平衡， 12个月左右成为成熟门店，投资回收期可从18-24个月缩短到12个月左右。”爱帝宫管理层在上述交流会上表示。
2021年4月，爱帝宫首家轻资产模式的深圳华侨城店开业，后来8个月里，又陆续开了三家店，新增265 个房间。
到2021年底，爱帝宫已有9个月子中心、712个房间，分布于深圳、北京、成都。