应对楼市“非理性” 限涨限跌都有“令”( 二 ) 二手房成交参考价机制与多地

此外，上海市某房产中介工作人员亦向采访人员透露，上海二手房价格从去年四季度开启上涨模式，至今年年初达到高点。随着政策面出手稳房价，目前全市二手房价格基本处于横盘状态，甚至个别地段出现房价下跌。从数据上看， 8月份上海二手房成交量环比、同比均有不同程度下跌。
部分城市明确“限跌令”
防控房价非理性“跳水”
下半年以来，相较于个别热点城市升级调控政策让楼市“退烧” ，部分三四线城市则推出了截然不同的楼市政策——“限跌令” 。
例如，日前江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。除此之外，沈阳、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出类似政策。
“楼市稳定，既要防止房价大涨，也要防止房价大跌。”张波解释称，今年以来，各地的楼市调控措施主要表现为控制房价上涨，尤其是热度过高的城市，其出台政策的力度也明显增强。但随着调控不断深入，房地产市场的分化趋势也在加剧，即部分城市的楼市成交量持续低迷。
以江阴为例，江阴510房产网发布的数据显示， 8月份江阴全市商品房成交975套，环比下跌14.77% ，同比下跌59.49% 。其中住宅成交780套，环比下跌22.92%；非住宅成交195套，环比上涨47.73% 。截至9月1日，江阴可售房屋38170套，其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看，全市住宅去化周期大约在13个月左右。
易居研究院智库研究中心总监严跃进对《证券日报》采访人员表示，从目前部分城市推出的“限跌令”来看，其本质在于库存较多、去化周期长且人口虹吸能力相对偏弱，由此导致房企营销出现乱象，进而造成交易秩序的混乱。
一位不愿具名的业内人士向采访人员表示，三四线城市的房地产商出现降价销售、打价格战等行为，归根结底还是为了快速回笼资金。在房企“三道红线”、贷款集中度管理以及重点城市土拍“两集中”政策实施的背景下，今年房企资金管控能力受到很大挑战。而在部分房屋供给量较多的城市，其需求量无疑是小于供给量的，购房者是有限且固定的。在这种情况下， “以价换量”成为房地产商的首选。
在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下， “限跌令”的存在就显得很有必要。严跃进表示，房价的无序下跌易引起恶性竞争，从这个角度看，限制房价下跌有利于市场预期的稳定。
事实上，近年来我国房地产市场运行特征发生了明显变化，从区域市场来看，分化加剧的态势比较明显。
【应对楼市“非理性” 限涨限跌都有“令”】在张波看来，各城市房地产市场的分化，亦是基本面的体现。一方面，不同城市的需求增长存在差异，一二线及热点城市的人口流入，是需求增长的直接推动因素；另一方面，受土地供应节奏和库存影响，不同城市的市场供求状况亦会存在明显差异，这也导致市场对于调控的敏感度有所不同。因此需要因城施策，以保障房地产市场的整体平稳健康发展。