绿维文旅林峰：文旅产业运营引导地产开发第十二届中国房地产科学发展

第十二届中国房地产科学发展论坛于2021年7月5-7日在武汉举行。7月7日，绿维文旅董事长林峰博士应邀参加产业融合协同发展分论坛，并以《文旅产业运营引导地产开发》为主题发表演讲。林峰博士为大家分享了“用运营卖好文旅地产”的核心观点逻辑，并从文旅产业综合评价标准的制定、文旅产业地产的特征及发展模式、文旅产业地产的规划策划设计、文旅产业运营以及文旅产业地产运营四大视角进行了深度阐述。
一、如何用运营卖好文旅地产？
第一，文旅地产的构成：包括观光游乐产品、休闲商业、度假物业、本地物业四部分。首先，观光游乐产品是主要的吸引核或旅游休闲本身。其次，文旅地产最终是落在房产上，主要包括休闲商业、度假物业和本地物业三类房产。第一类是休闲商业，休闲商业不是传统商业，也不是生活商业；第二类是度假物业，度假物业是居住形态，但不是本地人居住，而是作为第二居所、第三居所甚至养老居所或度假居所；第三类是本地物业，如华侨城是典型的“本地物业+乐园”的形态。这四类不同的内容除了本地物业之外，其他三类都是关联在一起的，第一类（观光游乐产品）是旅游，中间的两类（休闲商业、度假物业）是关联结构，最后一类（本地物业）和文旅有一定的关系但不是核心关系。
第二，文旅运营的目标：旅游的本质是消费搬运。文旅名义上搬运的是人，但从经济学的本质来看，搬运的核心是通过人实现消费获得收益，因此实质上是消费能力的搬运。构建吸引力，打造目的地是文旅需要做的事情。因此，文旅运营的基本逻辑结构就是：吸引力大---游客流量大---过夜天数多---消费业态多---度假价值高。
第三，文旅运营的方法：打造好产品、运营流量和消费实现。其中，好产品是前提。
第四，休闲物业销售：休闲物业销售和本地物业销售有很大不同。休闲物业销售需要运营先行，在运营中才能实现销售。被动式先造房卖房再运营文旅的模式已经终结。
休闲商业运营：要实现“三化”，即网红化、体验化、全业态化。网红化，主要是通过网红引爆效应带来关注量，然后将关注量转变成粉丝量，如果网红效应不可持续就不能转变成粉丝量，自然也就带动不了粉丝经济结构；体验化的方式就是互动式的结构，是人和场景、人和环境等的互动，如当下比较火的剧本杀、沉浸式的体验方式等。而体验互动化是休闲商业的基本要点；第三是全业态化，旅游多业态、休闲多业态、生活多业态、度假多业态、康养多业态都在对接，将多个产业结合在一起。
销售战略：首先，先控制量，形成游线动线合一，实现休闲商业和旅游活动的一体化结构。其中，文旅地产和休闲商业地产最重要的就是游线和动线的统一。其次，先租后卖，回租运营卖，炒高口岸、形成升值效应，布局梯度产品空间，实现有序出货，这是一个比较大的销售战略。区域休闲地产的整合开发不是一个点，不是一个结构，而是系统推进的模式结构，由控制点、控制主要游线、控制关键路线，然后形成口岸经济、街区经济、最后带动区域小镇的结构。有效的控制商业地产的价格梯度实现区划模式，是文旅运营和地产运营相互连接构建的逻辑主体。
第五，度假物业销售。度假物业销售的关键在于五大文旅产品及运营。度假物业要直接应对度假产品和度假物业产品之间的对接，主要包含亲子、运动、康养、培训、研学五大类产品。这五大类产品都有针对性的客源，和针对性客源所需求的居住型要求，以居住型要求为主的度假地产无论是公寓、别墅还是酒店形态，都要呼应产业形态，和这些产业形态对接的产品才能够有效区划。