绿维文旅林峰：文旅产业运营引导地产开发( 二 ) 第十二届中国房地产科学发展

第六，本地物业。
二、文旅地产综合评价标准的编制工作
2019年，中国房地产业协会牵头，委托绿维文旅编制《文旅产业地产综合评价标准》及相关课题研究工作，有近20余家地产企业及媒体参与，主要原因在于文旅地产没有标准，造成了不利于获得政府支持（立项规划土地价格税收）、金融扶持，也不利于招商、投资置业、实现消费者消费等。
所以，课题组希望通过编制一套具有前瞻性、可操作性、多样性以及统一性的标准，来解决这些不利于文旅地产发展的因素，使得文旅地产可以更好地获得政府的支持、消费者的认可和投资置业，用标准来引导和获得社会支持。
此次标准主要围绕文旅综合体、文旅小镇两类区域性开发结构。文旅综合体主要是建设用地规模在1500亩以内的项目，1500亩以上的归为文旅小镇项目。标准主要包括三类评价指标，分别是产业发展评价指标、生活价值评价指标和特色加分项。其中，产业发展评价指标是核心指标，生活价值评价指标是其他产业地产所不具备的指标。
评分标准可以引导文旅产业地产良性发展，形成产业支撑、人气聚集，消费带动商业发展。文旅产业地产是以文旅康养体教综合型休闲商业地产为主体地产，以二居所、三居所、康养居所、养老居所为依托的度假居住地产，加上以一居所为依托的本地化城市地产的相互融合的地产发展结构。
三、文旅产业地产的特征与发展模式
产业地产的本质：产业主导并带动的区域开发运营
产业地产实际上是把土地开发、房产开发、产业整合、产业运营四个方面的能力融为一体。从产业地产发展初期以二产为主导，到发展中期以2.5产为主导，一直到现阶段“一二三产融合+产居融合+产城融合”的新时代，实际上产业地产模式本身已经取得了非常大的发展。
文旅产业地产发展逻辑：“文旅生产+文旅消费”引导的区域综合开发，使得房地产基于产业引导的综合开发结构上形成产业房产、土地开发价值的结构。文旅的生产产业、文旅的消费产业实际上是两方面，所以文旅产业园区、文旅产业新城、文旅小镇、文旅综合体、文旅康养社区/村庄这五种形态，形成了产业引导的区域综合开发、人口聚集和就地城镇化的发展，从而实现文旅康养产业与土地房产开发、居住服务、不动产价值与产业价值相结合。因此文旅产业引导下提升的是区域综合开发价值，文旅产业地产引领的是生活方式未来趋势。
文旅产业地产的4 大融合特征：
文旅产业地产的本质是“泛文旅产业整合+城市综合服务”的综合开发。具有产业融合、产商融合、产城融合、产居融合四大融合特征。
文旅产业地产的3大类型：
基于产业角色和服务功能的不同，形成三大文旅地产类型：以生产场所为主的生产型文旅地产，如如文创厂房、文创SOHO、文创/教育/体育园区；以文旅服务为主的体验场所型文旅地产，如文旅休闲项目/商街、文旅消费商场、文旅综合体验场所等；以产居结合为主的住宿消费型文旅地产如文旅相关宾馆/酒店、养老度假地产、乡村康养度假村等。
文旅产业地产的5大核心要素：
包括特色化的文旅产品、可经营/销售的地产产品、完善的配套体系、品牌IP、软性服务体系5大类。
文旅产业地产的4 大发展要求：
1、以文旅为体，以地产为用
2、文旅产品运营及服务是关键
3、功能具有集合性
4、在居住层面注重生活方式的营造
四、文旅产业地产的策划规划设计
文旅产业地产有四大设计思路，第一是文旅产业引领，第二是休闲度假聚集，第三是品质生活方式，第四是独特地产品牌。这四个角度是进行文旅产业规划策划设计的前提和思路。围绕这四个角度进行整合，从产业整合来说，核心是文旅，但是涉及到的产业非常多，从配套的交通、餐饮、娱乐、游乐到延伸的文化创意、会议会展、康疗、农业、林业、渔业、食品加工业等多样化产业复合的产业架构。在这个复合产业架构下，休闲商业聚集、休闲娱乐聚集、休闲运动聚集、文化创意聚集和度假聚集这五大聚集实际上是有效带动结构的关键。