房地产行业进入新调整周期日前

日前，国家统计局发布9月70大中城市房价变动情况数据显示，9月，新建商品住宅价格下跌的城市数量自2015年6月以来首次超过半数，而二手住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75% 。与市场走势一致，房地产开发投资增速也由正转负。
业内人士表示，“过冬”、“回归”或是一段时期内房地产行业关键词。他们认为，虽然决策层日前轮番释放信贷微调信号，但随着房地产税等房地产长效机制的加速落地，房地产市场观望程度将进一步加深，楼市供需结构或将迎来一定程度的调整。
市场迎调整
易居研究院报告显示，根据对国家统计局70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均得知，2021年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为-0.08%，标志着70城新建商品住宅价格自2015年5月以来连续上涨76个月后首次由涨转跌。二手住房方面，自8月下跌以来，持续第二个月下跌，且跌幅较上月扩大0.17个百分点。
房地产销售方面，根据统计局数据显示，1月至9月，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1月至9月增长9.4%，两年平均增长4.6% 。9月单月，商品房销售面积同比下降13.2%，其中住宅销售面积同比下降15.8%，连续3个月下降。
上海易居房地产研究院研究员潘竑羽表示，9月住宅价格下跌的城市数量明显开始迅速增多，在市场预期已无突变可能的背景下，楼市进入下跌周期。
根据中国人民银行发布的2021年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对于四季度房价，12.7%居民预期“下降”，较二季度10.0%的预期比例，上升2.7个百分点。与之相对应的是，居民在消费、储蓄投资意愿方面，倾向于“更多储蓄”的居民占50.8%，比第二季度增加1.4个百分点，连续2个季度提升。
克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，房地产行业经过10余年的迅猛发展后，现阶段行业销售规模基本见顶，市场供需转向结构性矛盾，核心一二线城市困难群体和新市民住房问题依旧突出，多数三四线城市则出现了供应过剩的问题。联系到我国城镇化发展进程减速换挡，叠加人口老龄化问题，房地产市场需求增长明显受限，长期来看行业销售规模或将逐渐步入下降通道。
正是因为上述原因，部分房企为了避免后期因房价调整，购房者心理发生变化，也自发喊话购房者，买房有风险盈亏需自负。
此前深圳热门红盘——深业中城公告称，商品房买卖作为一种市场行为，其不可避免会因市场波动或政策变动而产生市场风险。购房者应当全面考虑购房可能产生的市场风险（比如房价的升跌），由于房价的升跌而造成的盈亏均由买受人自行承担。日光盘宝安玺玥华府表示，请购房人签订认购书、补充协议、买卖合同等资料前，全面考虑购买项目房地产可能存在和产生的风险（比如房价的涨与跌），请慎重考虑后，再进行交易。
房企“稳”字当头
近日，广东省住建厅发布《广东省商品房交易风险提示》指出，房企只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。需要一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。
除了广东，天津、杭州、湖州、河源、江西宜春等多地也相继发文提示购房风险。其原因则是，近期以来，多家房企纷纷传出负面消息。
同时，受预期和政策调整等多方面因素影响，多个房企资金链面临长时间的修整。这也让穆迪调整了部分房企的评级，包括佳源集团、中南建设、广州富力、阳光城、绿地控股、中国奥园、佳兆业、金轮天地等。