房地产行业进入新调整周期( 二 ) 日前

具体来看，穆迪下调新力控股企业家族评级至“Ca”，展望负面；将阳光城公司家族评级由“B1”下调至“B2”；广州富力下调至B3，富力香港下调至Caa1级，前景消极。标普下调中南建设长期发行人评级至“B”级，惠誉将花样年长期外币发行人违约评级由“CCC-”下调至“RD”（限制性违约）。
虽然房企出现违约等问题只是个别现象，房企负债风险总体可控，但也不得不让其他房企更加警钟长鸣，保资金链安全。
“房地产市场在过去多年保持双位数增长，这并非发展常态。新常态下，房地产已回归民生行业。”近日，万科举行的业务交流会上，万科董事会主席郁亮坦言，行业冬天来了，所有企业都会冷。任何时候，安全都比增长更重要，能力都比规模更重要。
的确，受“三条红线”、“两集中”等降杠杆政策影响，房企开启了艰难的降杠杆之路。统计局数据显示，房企到位资金增速已连续4个月同比下降，1-9月国内贷款同比降幅进一步扩大至8.4% 。
中国人民银行金融市场司司长邹澜日前在央行第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，此前少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，这种短期过激反应是正常的市场现象。
郁亮表示，去金融化、降杠杆才是房地产行业发展常态。只不过在此前长期利用高杠杆扩张的背景下，房地产行业的这个转变自然伴随着阵痛，行业短期受到冲击，但从长期来看，坚持做好产品、好服务的房地产企业仍然有机会。
四季度房企资金或将有所缓和。中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜日前在2021金融街论坛上表示，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。
房住不炒长效机制加快试点
10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
改革思路明确，即国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
业内人士表示，目前房地产税已经通过全国人大常委会审议，并授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，预示着房地产税已进入实质性的操作环节，房地产税这只靴子距离最终落地仅是时间问题。其根本目的在于，严格落实“房住不炒”，增加保有环节成本。
“房住不炒”下，增加炒房成本，降低杠杆水平。事实上，不仅是房企需要降杠杆，个人也需要降杠杆。
【房地产行业进入新调整周期】中国人民银行2021年第三季度金融统计数据显示，今年上半年，我国的宏观杠杆率274.9%，比上年末低4.5个百分点，其中，住户部门的杠杆率分别回落0.4个百分点，达72.1% 。