新区商业的客群研究，有可能一开始就已经陷入误区商业本身是消费行为产生的市

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【新区商业的客群研究，有可能一开始就已经陷入误区】商业本身是消费行为产生的市场，所以在用户为核心的新消费时代，坚实的消费者需求基础是被作为商业发展的风向标的。但是在所有开发类型中，新区商业无疑会很特殊，因为在现状没有消费者的区域开发商业是一种未知的风险。传统消费者研究在这样的局面下就显得力不从心。面对这样的情况，大多企业就陷入“新区不适宜开发”的误区之中。

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商业地产在城市化与新区开发的夹缝中极其艰难
在中国，商业地产的发展要艰辛困难得多。过去的20年是中国地产行业规模化发展的快速阶段，而商业地产的开发却是被大多数企业避而远之，开发企业在商业地产投资额远不及在住宅的投资。趋于谨慎的背景下，又面临的是中国城市化迈进的发展浪潮，到2021年，城镇人口比重达到了63.89% ，仅一年就上升了14.21个百分点。
与城镇化快步迈进相对应的是中国城市的扩张和新区的开发建设。从相关统计数据来看，目前中国有7个经济特区， 19个国家级新区， 21个国家级自贸区， 223家国家级经济技术开发区， 19个国家级自创区，以及2074个省级开发区，另外，各省地市级还有大量开发区。近十年来国内遍地建新城，省会城市平均一个城市规划4.6个新区，而平均每个地级城市规划建设约1.5个新区。要达到这些新城、新区的预期规划目标，总共需要住进去34亿人口。从这些数据上来看，很明显新区的规划开发速度要优先于城镇化的进程。

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▲（注：两组数据统计来源不同，个别省市略有偏差）
因此城镇化略滞后于城市新区的开发引导，造成了不仅是一线城市和高能级城市，而是全国各线城市的土地开发都早已逐渐远离了传统的主城区。这样的矛盾产生的后果为开发企业带来了更大的困扰：在不成熟的区域开发带来更高的要求，同时也是需要承担了更多的压力和风险。

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面对新区的商业地产未必能从传统思维中跳出来
带着这样的开发压力，就让部分开发企业不小心陷入了这样一个误区——对新区客群研究的执著。
面对难以下手的商业地产，一些经典的分析方法早被总结出来，其在商业地产开发及投资圈内被奉为圭臬。于是拿到商业势必言客群研究定位，其中“辐射圈层判断”及“核心客群需求”更是被商业持有者作为判断基准。判断一个商业的生存路径/运营机会，需要去判断包括项目在内、距离项目车程时间的辐射范围，或者项目辐射圈的公里范围。在这个辐射圈内找到核心客群并将客群需求详细调查，分析出客群的消费水平、消费理念、消费习惯、主力消费业态，判定消费需求、消费概念等等。

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这样的思考方式本身不存在逻辑问题，因为涉及到商业的本质来讲就是基于地理位置的消费者与货品的匹配效率，而衡量效率的主要维度就是时间和路程。如若是在核心区域，这样的方法能很好地为运营商业找到匹配客群，并可以叠加大数据为项目定位找到机会方向。但是这个方法被拿到新区商业中，大多数情况会发现——不太适用。