新区商业的客群研究，有可能一开始就已经陷入误区( 三 ) 商业本身是消费行为产生的市

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所以新区关注的客群应该是什么？
-可预见性地判断项目发展的环境
通过判断并描绘区域人口增长的时间轴，捕捉到人口变化的特性更能帮助新区商业找到发展切入点。人口特征其实与区域产业导入、政府配套、特殊项目招商引资、以及地产类型开发相关。因此分析相关内容的导入变化节奏，找到该新区特有的发展频率，并因此而描绘可预见性的发展趋势或区域整体环境变化，从而再判断未来时点的客群可对标的需求特征。
如图所示为睿意德服务某项目时，为其绘制预测的区域发展节点。我们通过区域住宅、产业、设施等资源规划，参考城市发展规律，使得该新区未来的环境具备一定可预见性。而基于此预测，能够为项目切入点及调整策略提供参考。

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-基于未来视角判断发展赛道上的客群
新区商业需要舍近求远。近的客群在新区发展初期是不足的，比实现企业理想更现实的是需要项目快速聚拢人气，这时远近不在是距离的判断了，而是引入什么样的客群最有效。尤其大体量新区商业，更重要在于判断区域价值后，未来项目的发展赛道更为重要。所以新区商业发展方向不是在选择的是什么业态，而是选择未来要在什么赛道上竞争，在相应赛道提供体验与消费者交易匹配的难易程度。基于赛道的确定，再去研究相应赛道上的客群的特征需求，给予新区商业项目需求参考。从新区商业发展的环境来看，守株待兔不如主动出击，常驻客群是宝藏，但流量客群是运营的活水。在城镇化人口实现覆盖前，新区商业是需要导入发展赛道的客群，实现跑赢城市化进程的。
-品牌的客群与项目客群的匹配性
商业物业与消费者中间是品牌方。我们从两个视角来看待他们之间的关系：
第一个是产品视角。品牌方提供的是产品，而且本身塑造的品牌作为虚拟产品也是产品的一部分。依照产品逻辑，产品打造的自身就是有受众群体，例如说商务女性时装OVV与Lolita少女时装lulusmile ，或者是商务咖啡星巴克与独立咖啡店Metalhands ，从定位到产品风格有明显的差异，本质来说就是品牌对受众人群的价值主张有完全的区分。而今在商业成熟发展之时，品牌和业态的细分化趋势愈来愈明显，也催生出了自带流量的品牌。
第二是从商业视角。商业物业本身提供的是一个场所，而品牌是利用这个场所做生意。所以商业物业与品牌之间是合作关系，开发企业提供平台，聚合品牌赚取流量利益。因此，场所与品牌同样重要，在生意本质上是相互选择的关系。
结合这两个视角来看，商业是在选择能凸显自身价值的品牌实现经营，而品牌的受众客群与商业自身想要吸引的客群，拟合程度越高越能产生商业的经营价值。所以回到新区商业来看，新区商业需要找到“我要成为什么” ，并找到与自身匹配性高的品牌，利用运营流量产生化学反应。
总的来看，新区商业项目的难点就在于发展环境的不确定性，而生长存在一定的生长周期，作为新区的商业，就是要找到和商业与区域生长的协同性，这才是新区商业发展的土壤，而客群是未来丰富的养料。