新区商业的客群研究，有可能一开始就已经陷入误区( 二 ) 商业本身是消费行为产生的市

众所周知的是新区商业的所面临的区域特性就是：人口不足、潜在供应大。因此在这样的环境下，客群就不再是“即时客群”——那些直观反映消费需求特征的项目真实客群，大概率只能是区域地缘的“便利客群” ，而代表大部分导入或需要吸引的“未来客群” ，在开发的初期时点是不存在的。没有可以研究的客群作为基础，大多数新区商业就陷入到了“商业否定”：没有客群，我们是不是就不应该开发商业？

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客群研究为什么在新区商业里就成不了救命稻草？
一、新区是具备成长性的
新区商业项目的难点就在于区域环境发展的不确定性，睿意德在操作全国多个新区商业时研究发现，新区的发展是具有周期性特征的，在大规模新城或者开发新区中，产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，因此人口规模的增长需要一定的时间。而人口规模的增长是新区具备成长性的关键，我们很难在成长变化的环境中找固定消费需求。
以多摩新城的人口导入数量及城市建设规模为例：多摩新城发展经历了启动期、发展期及成熟期三个阶段。启动期新城发展初步启动，人口数量小幅增加，本阶段城市基础设施完善度不足，多以居住功能为主；交通及城市建设的改善，使得新城进入到发展期，此期间人口数量增长稳定，并逐渐呈现产业及居住人口多元化的趋势；商业设施及城市建设完善优化，成熟期的人口增幅保持平稳并略有增长，并在远期维持在稳定状态。

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在对多个新城新区做研究时，我们可以看到这样的周期性的变化是普遍存在的，而这样的成长性变化会使对客群的把握呈现不确定性。
二、客群是未来的，而大数据不是万能的
新区商业面对的客群是来自未来的，所以本质上就不是实际可直接捕捉到的。而传统方法的基础就在于真实需求的即时反馈。随着大数据在行业内的逐渐成熟，多数人寄希望于大数据能在城市客群中筛选出未来的到访客群。睿意德作为商业地产行业内首家大数据应用服务商，在消费者大数据视角来看，客群群体研究本身就是会脱离个性化的内容，而大数据是在找的普遍性的趋势。正如《大数据时代》的作者维克托·迈尔·舍恩伯格所说，人的创意和想象，用大数据是“算“不出来的，所以消费者的真实想法不是大数据能直接表现的，大数据并不能替消费者做决策。因此大数据下的客群研究并非是精准捕捉可及客群，而是更多维度数据下找到客群的群体性特征和个别差异，给予运营者洞察决策参考。
三、商业的客户逻辑与住宅客户逻辑不同
住宅是B2C思维，而商业是B2B2C思维。多数开发企业将住宅的开发经验套用到商业开发中，看似都是地产开发，但实际的客户逻辑有本质不同。住宅客户逻辑是直接的供需市场，消费者需要房子，企业B端来供应；而商业地产的本质来看，是商业持有方聚合资源做生意，为消费者相应需求提供匹配资源业态。因此在商业项目本身与消费者之间还会受到功能业态供方市场状态的影响。在新区商业这样特定的条件下，进一步显现了这样的模式差异，即是企业端与消费者端距离的再次拉大。