小体量商业的城市更新怎么做才能出彩？在集中供地政策背景下

文章图片

文章图片
在集中供地政策背景下，拿地的难度与日俱增，城市更新已然成了拓展的第二战场，但城市中的老旧商业体量普遍不大，这让经验丰富、资源雄厚的商管公司常有“有力使不出”的困惑。小体量商业究竟要如何才能出彩？今天文章来自一位顾问同学的分享，总结了城市更新因小而产生的工作难点，与重点突破方向。

文章图片

文章图片
城市更新面前的“三座大山”
对地产公司而言，土地始终是命脉资源，土储更是公司市值的重要支撑以及通往未来发展的钥匙。但在政府近年来的大力干预之下，原本就不断上涨的成本更逼得利润的空间几乎令人窒息。而商业用地就更是紧张，城市更新因此就成了地产投拓的一条捷径。
但做商业不比做住宅，商业经营的关键基础在于长期持有，如何做好运营实现商用资产的增值与变现，另一方面，不比新开项目，城市更新最大的困难不是如何取得运营权而是在于取得运营权之后的运营问题。因为无法预估物业的条件，老物业面对新消费常有“三座大山”：
- 排在第一的就是小，老物业开发年代久远，规划之初不曾考虑过今天的市场环境，在拼新拼大的趋势下，城市更新项目显得更加“袖珍” 。小体量会导致业态受限，品牌受限，以至于在功能上会存在空缺，头部商业的经验更多在于如何操盘一定量级之上的购物中心，然后进行规模化的复制，小体量物业需要因地制宜，一事一议的特点，让不少商管公司望而却步。
- 第二是几乎没有缓冲空间，开业就要面对强敌环伺的市场环境，城市更新项目大多处在城市中心地带，如何从更高极次的客流手中把客流截下来，并找到属于自己的生存空间是个至关重要的前提。
- 第三是来自于产权性质、区位因素以及基础设施等客观条件层面上的限制。
以上原因都造成了城市更新对商管公司的直接困扰，而其中又以小为首当其冲造成了对城市更新最大的限制。小商业如何出彩，并不是业内的新问题，但在如今的市场环境下如何出彩，就成了一场考验策略与能力的考试。

文章图片

文章图片
▲ 德国斯图加特市Dorotheen Quartier 改造项目于2010年开启，并于2017年5月落成。项目总面积38000平方米，保留了10000平方米的零售空间，其余空间为办公与住宅所用。Dorotheen Quartier被市政广场、卡尔广场以及农副产品市场等具有生活气息的场所环绕，项目包括了不同业态，有零售、餐饮与休闲等，与周围各个商业体均有不同之处。在其所占面积不大的零售面积里，高端品牌如劳力士、LV ，高端超市Hit ，服饰品牌 Tara Jarmon、Suitsupply 等入驻其中，大量餐饮品牌展现了其热情与自信的形象既吸引了游客，也满足了斯图加特需要商业体为市中心引流的改造初衷。

文章图片

文章图片
细分有用，但不够
提起小商业的操盘方法，大多数人的第一反应是基于细分市场，寻找空白地带。的确，探索细分领域是红海市场中，小容量商品的现象级方法，可细分不是万能灵药，不是所有做细分的都一定能成功，可见细分法在城市更新这件事上属于充分但不必要的条件，同时细分也未必能够彻底解决小体量的限制性。