小体量商业的城市更新怎么做才能出彩？( 三 ) 在集中供地政策背景下

- 社区级商圈小体量商业
在城市更新项目中，尤其以社区商业最不受欢迎，一是回报率难及预期；二则是能够拿到城市更新项目的商管公司多为头部公司，头部公司对社区商业缺少兴趣；三是社区级的城市更新多为老旧社区，人口年龄偏向老龄化，商业化潜力小。实事求是地讲，如果能够在经过科学的财务测算后符合预期的前提下，社区商业的改造反而是城市更新项目中难度最低的。社区级小体量商业因为其便捷性的特征，往往作为社区居民“好邻居”的角色而存在。因此聚焦社区客群的需求，提供便捷、具有更高性价比的商品是此类物业城市更新价值成立的基石。
消费者消费行为的变化，促使城市商业格局从商圈概念转变到到生活圈概念，可以说，生活圈是消费者日常便利性消费最舒适的范围。作为社区居民的好邻居，社区商业的第一优势就是与居民有天然的亲近感和距离便利性。因此具备一定性价比的高频刚需业态以及完善社区居民生活服务是社区商业成立的必要条件。
体量小导致项目操作容错空间小也是既定的客观事实，所以小体量城市更新一定要定位准、有取舍、求极致。小体量在功能的功能完整性上会必然的存在遗憾，但万不可因为品类单一、狭窄而限制了想象力，反而要有舍有得，敢于追求极致。所以小体量城市更新要出彩，关键还是要结合区位因素做出因地制宜的选择，化小体量为大势能，变被动为主动，将劣势发挥出正面效应，扭转局面。

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▲ RET睿意德服务案例郑州汇艺银河里于2017年年底开业，集精品零售、品牌/时尚餐饮、休闲娱乐于一体，加之精美的建筑设计，迅速成为中原商业升级的代表。目前，汇艺银河里已成为郑州网红打卡点，在短视频平台抖音有超过50万次的相关视频播放量。其写字楼目前出租率已达到99% ，其中包括众多500强企业。作为小地块上的综合体，汇艺银河里通过合理平衡物业功能与租售并举模式，成为了收益与自持商业运营管理能力兼具的商业体。

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存量商业的价值还有很大待挖掘空间
街区改造、商业街活化、都市再生……涉及核心区商业街改造的概念繁多，但探究下来都是“软硬”不适配带来的资产价值减贬，即硬体空间或建筑与城市发展总体经济水平、消费需求这些软性变化不再匹配，造成商业能力缺位。城市更新本意便是为了商业能力与地理位置不匹配的物业再次生发出对城市发展有新价值的机能和空间。在造城运动降速，经济增长放缓，人口增长乏力的背景下，城市更新显然比增量开发更具时代意义。
另一方面，事实是许多商管公司的城市更新实际思路，仍旧是用过往增量时期思维进行开发。这导致许多城市更新项目因为客群老化，年轻人离开，区域失去活力；大拆大建，失去城市个性；租售失衡；改造成本巨大等原因让商管公司望而却步。但商业地产魅力正在于其往往能够因为人的智慧而化腐朽为神奇。
存量商业的改造，仍旧要坚持着站在未来看现在的根本原则，结合生机勃勃的城市原生文化重塑项目在城市中的生态角色，基于科学、客观的数据基础，通过专业协同来达成存量商业的新生机。
RET睿意德联合创始人王玉珂曾总结过存量商业改造焕新的三个基本法则在此分享给关注RET睿意德的朋友们：