小体量商业的城市更新怎么做才能出彩？( 二 ) 在集中供地政策背景下

真正要去解决因为体量过小带来的限制问题，万不可使用细分思维定位商业，细分思维本质是示弱之后的被迫抉择，小体量商业城市更新要想出彩，必须化被动为主动，挖掘小的优势，而非受困于小的劣势，否则就是因“小”失大。
小体量商业本身具有场内可视性强、游逛度高、客流密集度高、内装成本低、位处老城区居民密度高的优点，这正是小体量商业寻求破局之道的关键。发挥其任意两点，都可以让小体量商业焕发其独特活力。商业地产项目的地域性特点，又让小体量商业如何因地制宜发挥优势成了一门新的学问。
购物中心本质是基于地理位置的人货（店）匹配，因此区位因素与商业能级就不得不在优先级最高的位置来思考策略的出发点。而小体量商业一方面因为体量过小，难以因内容产生绝对的高能级，另一方面因为多数城市更新项目位处城市成熟商圈，其商业能级借势商圈就成了小体量城市更新的必修课程。
- 城市级商圈小体量商业
对于城市核心商圈而言，存量时代的特征在此显露无疑，如何在强敌环伺的市场环境中占有一席之地，并建立自己的商业声量是其关键问题。而答案也显而易见，成熟商圈中业态和品牌丰富且齐全，商圈内各项目各领风骚，解困突围的关键在于，不仅要做细分，更要做到极致，成熟商圈的老物业因为位置优势，有较高的定位上限空间。所谓做到极致，意指做到单点突破上的全盘精品化，如果聚焦于时尚，那么就不仅要做时尚的供给，更要做时尚的意见领袖，引领时尚的趋势。准确地洞见细分市场中的消费潜力，以绝对统治的姿态对外输出价值，汇集稀缺资源铸成领域内的毫无替代可能的价值发声地，是此类小体量商业的根本定位思路。
城市级商圈中的小物业，因为小而通透，可以快速拉齐与消费者的信息差，通过接连不断的惊喜感营造，迅速占领消费者的消费心智，更带来游逛深度和游逛体验上的难以企及。这样的优点可以直接体现在场景化以及主题化方向上，一方面改造的成本更低，另一方面展示给消费者的效率也可以更高，国内近期流行起了复古风美食广场和潮流打卡商业体吸引了大量人气，正是切中了小物业的此类优势。小空间内的大人流，会成为一种肉可见的“人气” ，带来活跃、热闹的商业气氛。所以城市级商圈的小物业非但要做精品，更要做意见领袖，体量上的小反而能够成为能级上的大。
- 区域级商圈小体量商业
区域级商圈，往往承载着区域内的综合性消费，购物中心因内容聚合功能，因功能输出服务的特性在区域级商业外化的尤为突出。因此找出区域内商业项目的关键功能性角色就至关重要，品质生活、家庭亲子抑或是社交活动都是区域级商业的关键功能，通过把握住关键功能与客群的特点，将之贯彻在场所、品牌、服务的锤炼上，是此类小体量商业的活力之源。即便体量不大，但一个有强大保障力和供应力的品质商品采购地、满足一家人的遛娃场所抑或是良好的社交活动场所都可以有成就区域内的人气商业的可能性。
以功能为主导的区域级商圈，往往因为比邻大规模居民区，所以常会需要扮演“消费者的伙伴”角色，是接待远来的客人、调剂平淡生活、家庭采购的重要场所。因此小体量商业在区域级商圈内，就要将功能性发挥到到位，围绕核心功能的定位进阶到内容的展开，小体量反而可以成就功能衔接层面上的便利性优势。锤炼核心功能，突出核心功能，体量上的小更能成为促进人与场、人与店、人与人之间物理和心理上距离的不断缩小。因此一些网红的精品店、丰富多元的集合店就很适合作为此类商业的重点招商对象。