房企巨头降维打击动了谁的奶酪？ “土地金融红利结束了&rd

“土地金融红利结束了”、“不能再挣大钱快钱”、“要踏踏实实向制造业学习”……年报季期间，地产老大哥郁亮带头焦虑。“2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。”万科(000002)在致股东函中如是说。
所谓落幕，即那种“黑马”频出、欣欣向荣的行业环境已然消逝，房地产不再是躺着就能赚钱的好赛道。2020年，规模房企集体降速、甚至盈利负增长，彻底打消了行业的激进之风。万科曾大喊的“活下去”，一语成谶。
站在世纪新十年，房企怎么活下去?如今看来，各家的打法并不相同。在中小房企还疲于生存时，超级龙头已开始四处抢食，将资本触角伸到各行各业，造车、医美、机器人……一场轰轰烈烈的多元投资再次启幕。
在近期业绩会上，碧桂园(02007.HK)称建筑机器人明年会盈利，万科除了物业、物流还在养猪，恒大(3333.HK)把资本之网织得更大，物业、汽车、大健康、饮用水…各个都要大肆收购扩张，方便向资本市场讲个好故事。
对具备资金实力的房企来说，这无异于一场“降维”打击。抛开没有技术壁垒的行业不说，在机器人、汽车、医美等板块，房企的惯用手法也是借助资本运作迅速切入。哪里是风口，哪里就有它们抢食的身影。
单靠地产开发行不通了
随着年报季步入尾声，市场对地产高歌猛进的期待已化为泡影。
据中达证券研究数据，2020年受疫情、拿地成本偏高等因素影响，41家典型房企整体营收增速下滑8.1pct至16.5%，整体归母净利润增速下滑11.7pct至2.8%，归母净利增速低于营收增速，房企整体盈利能力有所下滑。
龙头房企也无一幸免，万科房地产及相关业务的毛利率同比下降4.6个百分点，恒大不仅利润缩水、还面临三道红线考验，融创则没有完成6000亿元的销售目标。
“归母净利增速低于营收增速，主要系房企在2016~2018年获取的低毛利项目集中进入结算期。”中达证券称。同时，在32家已公布2021销售目标的房企中，24家增速小于2020年实际增速，未来房企平均销售增速或将继续放缓。
行业现状的变化，让郁亮不禁感叹：房地产不能再靠土地金融赚钱，管理红利时代已明确到来。“如果说‘房住不炒’刚提出时，市场上还有些侥幸心理，那么过去4年的调控，让市场清醒地认识到政策的稳定性。”
在郁亮看来，管理红利时代，房地产将回归实业属性，行业的回报水平会逐渐向社会平均水平靠拢。房地产要转向开发与经营并重，开发业务向制造业靠拢，经营业务向服务业靠拢，住房将越来越像耐用消费品。
单凭地产支撑百年基业，已经行不通了，行业将面临一场厮杀，只有为数不多的巨头能“活得好” 。郁亮甚至类比到家电行业，十多年前，后者也曾遭遇天花板，经过残酷洗牌，只有美的、格力等龙头存活下来。
【房企巨头降维打击动了谁的奶酪？】“宇宙房企”碧桂园也要改变曾经的打法。“随着土地和金融红利消失，管理红利越来越强，未来谁竞争力越强，谁的市场占有率就越大，碧桂园一直在进行全周期综合竞争力的提升。”碧桂园总裁莫斌近期表示。
恒大则迫不及待想撕下旧标签。在2020年业绩发布会上，“新恒大”一词成为绝对主角。恒大董事会主席许家印表示，今天的恒大，已不是过往单一做地产业务的恒大，而是“多元产业+数字科技”的新恒大。
巨头纷纷意识到，旧时代正在逝去，想靠房开躺赢，已是天方夜谭。