人口普查数据背后：低速增长、家庭小型化将给楼市带来哪些变化 5月11日

5月11日，国家统计局发布第七次全国人口普查数据。其中反映的一些趋势将影响房地产市场。
比如，过去10年我国人口年平均增长率仅为0.53% ，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降了0.04个百分点，我国人口继续保持低速增长态势，这是否会影响房价？
又比如，我国居住在城镇的人口占比已达63.89% ，较2010年第六次全国人口普查比重上升14.21个百分点，我国城镇化率不断提高且未来仍有提升空间，这是否意味着我国城镇房地产市场仍有较大发展空间？
另外，家庭规模持续缩小的趋势也十分明显， 2020年平均每个家庭户的人口仅有2.62人，比2010年的3.10人也减少0.48人，这是否会影响开发商对房子户型的设计？
人口低速增长是否会影响房价？分析：或导致住房需求下降
人口和房地产市场到底有多大关系？东吴证券首席经济学家任泽平曾有过著名论断“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”
时任国家信息中心经济预测部的邹士年在2016年发布的一篇分析中提到，影响房地产市场发展的因素非常之多，有经济周期、产业政策、土地政策、货币政策等等。但房地产作为人们居住或工作的场所，最终是与人密切相关的，因此，人口往往是决定一国或地区房地产市场规模及结构的重要因素。人口的增长模式、年龄结构和地域结构等都分别影响着房地产市场的规模和房价的走势。
从第七次全国人口普查数据来看，过去10年我国人口年平均增长率仅为0.53% ，维持低速增长态势，这是否会影响房价？
某大型研究院通过分析美国日本过去十年人口形势及房价趋势得出结论称，人口增速放缓下降导致住房需求下降，但并不必然导致房价下跌。核心原因是房价是市场边际交易的结果。每年存量房里用来交易的房子约2%~5% ，这部分房子的价格决定了其他95%房子的价值变动。房价涨跌不取决于总的需求量和总的供给量，更多与财富的扩张收缩相关。财富扩张越快（尤其是当财富的形成主要靠债务扩张），以及财富的分配差距越大，房价越容易背离实际居住价格。房价不会因为人口减少而自然下降。
该分析报告称，从城市的维度看这一规律更加明显。2000年以来，尽管2008-2009年金融危机期间有所下跌，许多大城市，包括伦敦、纽约、曼彻斯特、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多、洛杉矶、旧金山等城市的房价2013年之后又大幅度反弹。历史上房价长期稳定的德国，近些年的房价也出现持续的上涨， “买不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，当人口实际住房需求减弱的情况下，要密切关注住房金融化的负面影响。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则对采访人员表示，人口低速增长下，生育政策有望进一步放开，若考虑到去年疫情期间婚嫁数量减少等情况，预计未来两年会形成一波生育高峰，可关注婴儿潮下的住房消费机会。
人口向城镇、东、西部流动长三角、粤港澳等成未来房地产市场重心
从人口流动角度来看，人口呈现向城镇，东、西部地区流动的趋势，同时，人口流动的数量相对2010年时也有较大幅度的提高。