房价还会涨吗（未来十年房价还会涨吗）房价还会涨吗（未来十年房价

房价还会涨吗（未来十年房价还会涨吗）国家统计局近日发布3月份70个大中城市房价数据。因为这是国内“新冠肺炎”疫情基本控制后各大城市房价的首次亮相，所以业内普遍认为其对后疫情时期房价走势具有指标性意义。
不少人认为，受到疫情冲击，房地产面临带看难、交易少、市场冷等多重压力，形势肯定不容乐观。
但从发布的数据看，无论新房、二手房，3月份70个大中城市房价整体趋势居然未跌反而微涨。
同时让人感到惊讶的还有：3月份新房环比涨幅最大的城市为西宁。二手房方面，房价已经高企的深圳，3月份价格环比涨幅最大，为1.6% 。
那么，房地产市场的运行究竟是什么逻辑？是什么决定着房价的涨跌？未来哪些地方房价还会继续上涨？
恒大首席经济学家任泽平对房地产曾有一个广为流传的标准框架：长期看人口，中期看土地，短期看金融。他最近出版的新著《全球房地产》，是在此基础上的一个升级版，通过全球视野，让大家更加清楚地了解房地产运行背后的基本逻辑。关于房价等你关心的问题，他在书中也给出了明确的答案。

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全球房地产住房制度如何塑造房地产市场夏磊任泽平中信出版社图书预售 5月上旬发货￥36购买

六大因素支撑我国房地产中长期市场空间

城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城

改革开放以来，我国城镇化率以年均1.06个百分点的增速增长。我国城镇化仍处于快速发展阶段，未来10年将继续快速提升。根据联合国预测，未来10年我国城镇化率预计年均提升1个百分点，至2030年达到70.6%，年均1 300万农村人口转变为城镇常住人口。
第一，国际经验表明，城镇化率提升遵循诺瑟姆曲线规律，城镇化率在30%以下、30% ~ 70%和70%以上时，分别为平稳发展阶段、快速发展阶段和缓滞发展阶段。2018年，我国常住人口城镇化率为59.6%，仍处于快速发展区间。
第二，横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。无论是和发达国家相比，还是和经济发展水平相似的发展中国家（如俄罗斯、巴西等）相比，均有较大差距。
2. 人口迁移：城市间人口迁移增加
区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。我国39个一、二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88，31个省、自治区和直辖市的这两个指标的相关系数达0.57 。2000—2015年，“城—城”流动人口占比从20.8%持续增加至37.9% 。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群集聚。

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3. 住房消费升级：观念、区域和品牌三个层次消费升级
一是住房消费观念升级。1998年以前买公房，居民的居住观是如何解决“有房住”的问题，答案是有房就行。1998年房改推进，住房实物分配被叫停，商品住房市场启动，居民开始重视小区配套等便民化居住服务，物业管理行业从无到有，逐渐发展成熟。进入21世纪，居民追求高品质生活，住房消费上表现为对园林绿化、建材品质、智能家居、一体化装修等提出高要求，实现“住好房” 。
二是消费区域升级。城市间，住房需求从小城镇向教育医疗就业等条件更完善的大城市集中。城市内部，新老城区并存，新区基础设施好，即使在老城区有房的居民，也要到新区购买改善型住房。