房价还会涨吗（未来十年房价还会涨吗）( 三 ) 房价还会涨吗（未来十年房价

2）和发达国家相比，我国家庭规模仍有下降空间
从现状看，德国、日本、英国、韩国、美国的家庭平均规模均低于我国，分别为1.99、2.38、2.39、2.50、2.54人，且这些国家的一人户、二人户家庭户占比全部高于55% 。从趋势看，家庭规模随工业化和城镇化的深入推进而下降。以美国、日本为例，1975—2015年日本城镇化率由75.7%上升至91.4%，平均家庭人数由3.32人下降至2.38人；1960—2010年美国城镇化率由70%上升至80.8%，平均家庭人数从3.29人下降至2.59人。
3）未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化
一是婚姻观念改变、婚姻成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降叠加离婚率上升，单身和单亲核心家庭增加。2018年全国结婚登记1 013.9万对，离婚登记446.1万对，分别较2014年减少22.4%，增加22.7% 。根据联合国出生性别比数据，未来我国适婚人口性别比位于1.12 ~ 1.19的失衡高位，结婚率提升较难，家庭结构将向更多的一人户和单亲核心家庭发展，产生住房刚需。
二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化，代际分居形成更多一代和两代户。随着高成本、快节奏的城市生活方式逐渐普及，老年父母对子女赡养的依赖度因退休金机制和日趋完备的养老服务而减弱，已婚子女追求私密空间，自立门户现象普遍，三代及以上同堂的传统大家庭数量减少，一代和两代户增加。

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商品房市场空间仍可稳固保持10年以上受益于城镇常住人口增长和区域迁移、居住条件改善、城市更新，中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。
分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。2019—2030年，全国商品住房需求年均11.7亿平方米，超过2013年全国商品住房销售面积。其中，2019—2020年、2021—2025年、2026—2030年年均分别为13.6亿、11.6亿和11.0亿平方米，相当于2016年、2013年和2015年全国商品住房销售面积。
分类别看，城镇常住人口增加、城市更新改造和居住条件改善需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2% 。
农转非支撑未来10年城镇常住人口增长需求。2019—2030年，全国城镇常住人口增长产生的自住房需求年均为5.2亿平方米，不考虑需求漏损，占总需求的41.4% 。其中，在持续的快速城镇化推动下，农村人口进城产生新增住房需求占比高达99.8% 。而生育率下滑导致人口自然增长率从2025年开始转为负增长，城镇常住人口自然增长产生的需求仅占0.2% 。整体而言，由于人口增速和城镇化率提升速率均持续回落，未来城镇常住人口增长产生的自住房需求呈平稳减少趋势。
棚改收官，旧改接棒。从2021年开始，城市拆迁改造需求持续增加。2019—2030年，全国城市拆迁改造产生的自住房需求年均有0.7亿平方米，不考虑需求漏损，占总需求的5.4% 。其中，2019—2020年全国棚户区改造收尾攻坚，预计新开工884万套，产生自住房需求2.2亿平方米。从2021年开始，成片集中的棚户区改造基本结束，城市更新以旧城改造为主。随着存量住宅面积增长，每年拆迁面积重回持续上升通道，估计2021—2030年城市旧改产生自住房需求5.7亿平方米。

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居住条件改善需求在未来10年内持续增长，并从2020年开始占据市场主导。2019—2030年，全国居住条件改善产生自住房需求年均为6.7亿平方米，占总需求的53.2% 。未来10年，受益于人均住房面积增加，居住条件改善需求持续增长，并从2020年开始成为住房市场最主要的需求来源，这表明房地产市场进入改善时代。