房价还会涨吗（未来十年房价还会涨吗）( 五 ) 房价还会涨吗（未来十年房价

需求向主要城市群集中

《“十三五”规划纲要》提出，“优化城镇化布局，加快城市群发展”，将全国主要城市划分为19个城市群。19个城市群包括257个城市，占全国城市总量的40%左右，但常住人口和GDP占比高达73%和81.7% 。19个城市群将提供我国绝大部分房地产市场，根据国家发改委预计，其未来常住人口占比将进一步提升至80%以上。受数据可得性限制，我们通过计算各省份住房需求，预测未来各城市群市场空间。
按照住房需求总量从大到小，19个城市群可分为三个梯队。
第一梯队包括6个城市群，分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群。
第二梯队包括8个城市群，分别为中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中城市群。
第三梯队包括5个城市群，分别为哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄城市群。

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未来房地产市场的城市群分布具有两个特征。
第一，需求向重要城市群集中，地区分化显著。第一梯队全部由6大国家级城市群组成。2019—2030年第一、第二和第三梯队年平均需求分别为1.35亿、0.35亿和0.15亿平方米，占比分别为11.5%、3.0%和1.3% 。
第二，需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3% 。第一梯队中有2/3为东部沿海城市群，第二梯队中有5/8为中部和西南部城市群，第三梯队中全部为东北和西北部城市群。