房价还会涨吗（未来十年房价还会涨吗）( 二 ) 房价还会涨吗（未来十年房价

三是消费品牌升级。居民购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2019年第一季度末，百强房企占商品房市场份额已超七成，较2015年40%的市场占有率增长了31个百分点。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，品质住宅占据主流。以精装修为例，20世纪90年代末首次在广州、上海等城市出现，2005年恒大率先开启全精装交房的业内风潮，2018年全国全装修渗透率提升至23%以上，一线城市提升至56% 。

住房质量：居住条件改善

1）我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大的改善空间
根据恒大研究院《中国住房存量报告：2019》，1978—2018年，我国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米，城镇住房套数从约3 100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09 。当前，日本、美国、英国、德国的套户比分别为1.16、1.15、1.03、1.02，与发达国家对比，我国住房供给总体平衡。但根据2015年人口“小普查”，我国城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，41%为1999年以前修建。
2014—2018年，我国典型城市商品房累计销售中，90 ~ 144平方米的改善户型套数占比明显提升，表明在住房质量改善的需求下，居民更偏好功能完备的较大面积住宅。
2）城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升
人口总量峰值临近，但受益于鼓励生育政策，估计仍能维持5 ~ 10年的增长。
联合国对中国人口规模有9个预测方案。其中低方案的总和生育率假设为1.45，将于2024年达到人口峰值14.5亿人。固定生育率方案和中方案对未来总和生育率假设为1.69和1.70，分别将于2030年、2031年达到14.6亿人的峰值。
城镇主力置业人口数量稳定在5.5亿人左右。根据联合国预测的我国未来城镇化、固定生育率方案下的人口总数和年龄结构，虽然20 ~ 60岁人口占比持续小幅降低，但受益于城镇化率提升和总人口增长，2045年以前20 ~ 60岁城镇人口数量稳定在5.5亿人左右。
主力置业人口年龄中枢上移，住房改善能力提升。主力置业人口中，20 ~ 34岁以首置需求为主，35 ~ 60岁以改善需求为主。对改善需求进行细分，35 ~ 45岁一般为二次购房的首改群体，45 ~ 60岁为三次及以上的再改和豪改群体。根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020—2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%，首改需求人口占比由23%提升至28.6%，再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。

经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加

居民居住消费水平与经济发展水平相匹配。国内外经验表明，经济发展会带动居民居住消费增加。一是住户部门收入增长带动居民整体消费增长；二是随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。
我国经济基数低、增速快，未来增长空间大。未来经济增长将带动居民住房消费持续增加。1978—2018年，我国GDP从不足4 000亿元增长至90万亿元，40年内增长约245倍。在经济发展取得举世瞩目成绩的同时依然存在巨大潜力，虽然GDP总量位居世界第二，但人均GDP仅为9 771美元，不足美国的1/6、日本的1/4 。2018年，我国实际经济增速6.57%，增速换挡后仍处于世界前列。

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家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化

1）家庭规模持续小型化，裂生出更多住房需求
当前，我国一人户、二人户家庭占比提升，家庭平均规模不断减小。2004—2017年，户均人数由3.24人下降为2.99人。一人户、二人户家庭占比分别由7.8%、19.6%上升至15.6%、27.2%；三人户家庭占比由31.4%下降至24.7% 。如图9.6所示，二人户已取代三人户，成为我国最主要的家庭结构类型。