房价还会涨吗（未来十年房价还会涨吗）( 四 ) 房价还会涨吗（未来十年房价

区域分化，市场空间向一、二线城市和主要城市群集中

需求向一、二线城市集中

2019—2030年，住房需求向高能级城市集中。一线、二线、三四线城市的年均需求分别约为1.00亿、4.38亿、6.31亿平方米，占全国总量的8.6%、37.5%、53.9%，与2012—2018年商品住房销售面积占比相比，分别提升4.4个、4.4个百分点，下降8.8个百分点。一线和部分区域核心二线城市住房需求持续旺盛，重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武汉等一、二线城市需求旺盛，市场份额占比均达1.5%以上。
【房价还会涨吗（未来十年房价还会涨吗）】从需求类别看，城镇人口增长需求中一线、二线、三四线城市分别占比7.3%、41.4%、51.3%；居住条件改善需求分别为9.7%、35.5%、54.8%；城市更新改造需求分别为6.8%、25.8%、67.4% 。与总需求构成相比，一线、二线城市需求占比提升，分别受益于居住条件改善需求和城镇人口增长需求占比提升；三四线城市的城镇常住人口增长、居住条件改善对住房需求的拉动力低于平均水平，需求占比总体下降。
（1）一线城市
2019—2030年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中，一线城市占比分别为7.8%、9.7%和6.8% 。和总需求占比8.6%相比，表明居住条件改善是支撑一线城市需求增长的核心因素。
主要原因有三个。
第一，一线城市现有人均面积偏低，改善空间大。2017年北京、上海、广州、深圳城镇居民人均住房建筑面积分别为32.6、36.7、33.1、19.7平方米，大幅低于全国的37.4平方米。
第二，加大住房保障，提升中低收入群体住房条件。以公共租赁住房、人才公寓、共有产权房等为代表的保障性住房供给将增加，住房供应体系逐步完善，一线城市中的低收入与“夹心层”居民的居住环境将得到大幅度提升。
第三，高收入群体增长，对住房的消费能力及改善需求提升。虽然一线城市规划了人口规模控制目标，未来常住人口增长受限，但一线城市人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入差距持续扩大，人口的收入结构将持续改善，高收入群体占比的增加使居民住房消费能力增强。

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（2）二线城市
2019—2030年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中，二线城市占比分别为41.4%、35.5%和25.8% 。和总需求占比37.5%相比，表明城镇人口增长需求是支撑二线城市需求的核心因素。二线城市未来城镇人口快速增长主要受益于吸引省内三四线城镇人口流入。人随产业走，区域经济发展不平衡是导致人口区域流动的根本原因。在特定区域内，人口向区域经济-人口比值大于1的地区流动。对于具有单核中心城市的省份，省会经济发展水平较省内其他地区具有绝对优势，经济-人口比值大于1，对省内人口的虹吸效应显著。
例如长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等中西部省份省会，虽然所在省份的经济发展水平不及广东、江苏、浙江等东南沿海地区，但受益于强省会城市对周围低能级城市的虹吸作用，省内人口流入对住房市场需求的支撑尤为明显。
（3）三四线城市
2019—2030年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中，三四线城市占比分别为51.3%、54.8%和67.4%，而需求漏损占比高达67.4% 。和总需求占比53.9%相比，表明三四线城市需求占比下降主要有两个原因。一是人口净流出。2018年，三四线城市的经济-人口比为0.76，人口整体呈净流出态势。二是需求漏损较多。三四线城市新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高，存在大量带房入城现象。