同比上涨14.1% 美国房价凭什么大涨？ 2020年至今

2020年至今，美国已有近3000万人感染新冠肺炎，近50万人因此死亡;美国国内生产总值(GDP)在2020年萎缩了3.5%，创下近74年以来的最大跌幅;同年5月，宇宙网红兼花花公子、现实版钢铁侠埃隆·马斯克决定清空他在美国总价值上亿美元的房产，但这一切都没能阻止美国楼市进入自2007年次级房贷危机之后最强劲的牛市。
美国房地产经纪人协会(NAR)的最近数据显示，今年1月，美国在售房屋价格中位数为303900美元，同比上涨14.1% 。
NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，2020年美国楼市共售出564万套房屋，较2019年增长5.6%，是大萧条时期以来的最高水平，销售额同比增长22.2%;同时在售住宅存量则跌至104万套，同比下降25.7%，为有统计以来之最。

文章图片
今年1月，美国在售房屋价格中位数为303900美元，同比上涨14.1% 。
从美国房地产中介机构Redfin今年2月初的最新研究报告中，也能看出楼市的异常火爆。
Redfin的报告称，2021年1月底，美国房屋销售价格中位数已升至318750美元，同比增长15%;新上市房屋地产要价达334770美元，创历史新高，同比增长10%;房屋销量同比增长29%;新挂牌量同比下降11%;房屋交易的平均周期仅为34天，同比减少了22天，其中52%的房屋在两周内就达成了最终的报价。
Redfin首席经济学家费尔威瑟(Daryl Fairweather)称：“现在市场上新挂牌的房源十分紧缺，尽管价格很高，但房东普遍惜售。”因为一旦售出，除非搬到一个更便宜的地区，不然很难用同样的价钱买到类似品质的房屋。
此外，美国新一届政府在对外来移民和外国人持有美国资产的态度上较为开放，这也激励着海外买家的迅速回归。
亚洲房产集团居外IQI为第一财经采访人员最近提供的买家询盘数据显示，2020年美国房产的咨询量总量高居第二，较2019年的第四位明显上升。
第一财经采访人员从几位美国房产经纪人处了解到，近来咨询美国房产的中国(包括海外华人)客户明显增加，其中部分客户颇为焦急，因为他们着急入场，却发现市场上无房可买。
那么撑起美国房地产此轮大牛市的理由是什么?疫情给楼市带来了什么变化?潜在的风险又有哪些?
哪些因素导致美国楼市空前火爆
此次美国楼市空前火爆，并非单纯由于资金炒作，而是多种因素共同作用的结果。
从人口角度看，作为全球第一大移民目的国，美国是发达经济体中少数几个人口保持长期稳定增长的国家。2020年4月，美国普查局最新的统计结果显示，该国人口在过去十年中增长了约8%，平均每年新增200多万，总人口已超过3.32亿。尽管增速较以往有所放缓，但仍足以让德国、日本等陷入人口衰减危机的发达国家羡慕不已。
此外，美国人口年龄中位数为38.5岁，虽然高于2010年时的37.2岁，但依旧是G7国家中人口结构最年轻，且唯一一个中位数低于40岁的国家。
从货币供应量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美国的广义货币供应量(M2)平均每年增长6.8%，同期美国国内生产总值(GDP)年均增幅为3.1%;而2020年美国GDP萎缩了3.5%，M2却同比暴增了25.8%，增发的货币有部分流入楼市并不足为奇。

文章图片
1960年1月1日至2021年1月1日，美国的广义货币供应量(M2)平均每年增长6.8% 。
从抵押贷款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴发之前，当时美国30年期的抵押贷款利率为3.7%左右，而2020年最低时只有2.7%上下。1%的利率差意味着，一套价值30万美元的房产，如今购买所需支付的所有成本将比之前节省约6万美元。